فریز سرمایه‌ها در نیم میلیون مسکن نیمه‌تمام

به گزارش اکو اقتصاد، بررسی نتایج آمارگیری فعالیت‌های ساختمانی در نقاط شهری کشور در سال ۱۴۰۳ نشان می‌دهد در مجموع ۲۳۸ هزار کارگاه ساختمانی فعال بوده‌اند اما سرنوشت این کارگاه‌ها چندان امیدوارکننده نبوده است؛ به‌طوری‌که از مجموع کارگاه‌های بررسی شده ۱۹۸ هزار کارگاه، معادل حدود ۸۳ درصد در پایان دوره همچنان نیمه‌تمام بوده‌اند و فقط ۴۰ هزار کارگاه معادل ۱۷ درصد فعالیت ساختمانی خود را به پایان رسانده‌اند. به بیان دیگر  تعداد کارگاه‌های نیمه‌تمام تقریبا پنج برابر کارگاه‌هایی بوده که به مرحله تکمیل رسیده‌اند.

به نظر می‌رسد نیمه‌تمام ماندن بخش بزرگی از کارگاه‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۳ بیش از هر چیز ناشی از شکاف میان هزینه ساخت و توان تأمین مالی پروژه‌ها بوده است. افزایش قیمت مصالح و نهاده‌های ساختمانی، رشد دستمزدها، دشواری دسترسی سازندگان به تسهیلات بانکی و محدودیت نقدینگی ناشی از کاهش قدرت خرید متقاضیان، امکان ادامه سریع پروژه‌ها را محدود کرده است.

در پروژه‌های نهضت ملی مسکن تأخیر در تأمین آورده متقاضیان و منابع بانکی روند اجرا را کند کرده بود. با توجه به رشد مداوم هزینه‌ها هر سه ماه یک بار پروژه‌های مسکن ملی دچار نرخ تعدیل می‌شدند؛ به طوری که در زمان آغاز اجرای پروژه نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۰ هزینه ساخت هر متر مربع حدود ۴ میلیون تومان اعلام شد. اما در سال ۱۴۰۳ بر اساس برآورد برخی انبوه‌سازان این عدد به ۱۸ میلیون تومان رسید و هم‌اکنون رئیس صندوق ملی مسکن از متری ۸۰ میلیون تومان سخن می‌گوید.

نااطمینانی اقتصادی و دشواری پیش‌بینی قیمت تمام شده و بازگشت سرمایه، انگیزه سازندگان برای تزریق منابع بیشتر به پروژه‌های مسکونی طی سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵ را کاهش داده است. در نتیجه، بخشی از سرمایه به‌جای آنکه به ساختمان‌های تکمیل‌شده و قابل عرضه تبدیل شود، در پروژه‌های نیمه‌تمام باقی ماند؛ چنان‌که آمار مرکز آمار، نیز از رشد ۵۶.۴ درصدی سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های شروع شده در سال ۱۴۰۳، در برابر رشد تنها ۸.۳ درصدی سرمایه‌گذاری در ساختمان‌های تکمیل شده حکایت دارد.

مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی دولت سیزدهم اعلام کرده بود که در قالب قانون جهش تولید و تامین مسکن ۲.۶ میلیون واحد مسکونی را به مرحله‌ی ساخت رسانده است. در همین راستا سال ۱۴۰۳ برای بیش از ۵۲۲ هزار واحد مسکونی پروانه صادر شد. این حجم از صدور پروانه که بخش عمده آن به طرح نهضت ملی مسکن مربوط می‌شد و در ۱۱ سال قبل از آن بی‌سابقه بود در نگاه نخست از ظرفیت بالای ساخت‌وساز در کشور حکایت داشت. با این حال آمار سرمایه‌گذاری ساختمانی همان سال نشان می‌دهد ۸۳.۱ درصد کارگاه‌های فعال ساختمانی در نقاط شهری همچنان نیمه‌تمام بوده‌اند.

با آغاز به کار دولت چهاردهم، فرزانه صادق وزیر راه و شهرسازی در مهرماه ۱۴۰۳ بر ضرورت ارائه آمارهای منطبق با واقعیت تأکید کرد. او با انتقاد از اعلام برخی آمارهای غیرواقعی در حوزه ظرفیت تولید مسکن گفت: «عددسازی بس است» و تصریح کرد گزارش‌ها از وضعیت موجود باید واقعی ارائه شوند.

صادق بر ضرورت واقعی‌سازی آمارهای مسکن تأکید کرد و مبنای گزارش‌دهی را به سمت تفکیک دقیق‌تر متقاضیان مؤثر، تخصیص پروژه، آغاز عملیات اجرایی و واحدهای تکمیل شده سوق داد. در همین چارچوب آمار حدود ۸۵۸ هزار متقاضی مؤثر مطرح شد؛ عددی که البته از نظر ماهیت با ۲.۶۷۶ میلیون واحد اعلام شده در دولت قبل قابل مقایسه مستقیم نیست، اما تفاوت دو شیوه گزارش‌دهی را نشان می‌دهد. به بیان دیگر در رویکرد دولت سیزدهم دامنه وسیع‌تری از اقدامات و مراحل مرتبط با تولید مسکن در آمار فرایند ساخت منعکس می‌شد، در حالی که دولت چهاردهم بر تفکیک این مراحل و ارائه آمار مبتنی بر متقاضیان واجد شرایط و پروژه‌های واقعا وارد شده به عملیات اجرایی تأکید کرد.

کنار هم قرار گرفتن این ارقام یک مسئله مهم را آشکار می‌کند؛ آمارهای حوزه مسکن تا زمانی که بر اساس تعاریف یکسان و مراحل مشخصی مانند تخصیص زمین، صدور پروانه، آغاز عملیات اجرایی، پیشرفت فیزیکی و تکمیل منتشر نشوند، امکان ارزیابی دقیق عملکرد و مقایسه دوره‌های مختلف را محدود می‌کنند.

گزارش جدید مرکز آمار گویای آن است که در سال ۱۴۰۳ میزان سرمایه‌گذاری انجام شده در احداث ساختمان حدود ۲۰۳۴ همت برآورد شده است. در گزارش منتشر شده از این آمار، حدود ۳۸۳ همت، معادل ۱۹ درصد، به ساختمان‌های تکمیل شده و حدود ۱۶۵۰ همت، معادل ۸۱ درصد، به ساختمان‌های نیمه‌تمام نسبت داده شده است. این ارقام در نگاه نخست نشان می‌دهد بخش عمده سرمایه درگیر ساخت‌وساز، هنوز به ساختمان تکمیل‌شده تبدیل نشده است.

از ۲.۶ میلیون واحد تا تأکید بر واقعی‌سازی آمارها

یکی دیگر از شاخص‌هایی که در کنار آمار سرمایه‌گذاری ساختمانی سال ۱۴۰۳ قابل بررسی است، تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌های ساختمانی صادرشده است. بر اساس آمارهای منتشر شده، در سال ۱۴۰۳ برای احداث ۵۲۲ هزار واحد مسکونی در نقاط شهری کشور پروانه ساختمانی صادر شد؛ رقمی که نسبت به سال ۱۴۰۲ حدود ۸.۶ درصد افزایش داشت و بالاترین میزان در ۱۱ سال گذشته محسوب می‌شد.

اما این عدد به معنای ساخت یا تکمیل همین تعداد واحد در سال ۱۴۰۳ نیست. پروانه ساختمانی در واقع مجوزی برای احداث بناست و میان صدور مجوز، آغاز عملیات اجرایی، تأمین مالی، پیشرفت فیزیکی و تحویل ساختمان فاصله وجود دارد. به همین دلیل قرار گرفتن آمار بالای واحدهای پیش‌بینی شده در پروانه‌ها در کنار سهم ۸۳ درصدی کارگاه‌های نیمه‌تمام، تصویر متفاوتی از وضعیت ساخت‌وساز ارائه می‌کند: ظرفیت صدور مجوز و تعریف پروژه لزوما به معنای توان تکمیل آن‌ها نیست.

این فاصله در سال بعد نیز خود را نشان داد. در سال ۱۴۰۴ تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های ساختمانی به ۳۸۷ هزار واحد کاهش یافت؛ یعنی حدود ۲۵.۸ درصد کمتر از سال قبل. این کاهش در حالی رخ داد که در سال ۱۴۰۳ تعداد واحدهای پیش‌بینی‌شده در پروانه‌ها به بالاترین سطح ۱۱ ساله رسیده بود. به این ترتیب، مسیر آمار پروانه‌ها از افزایش در سال ۱۴۰۳ به کاهش در سال ۱۴۰۴ تغییر کرده است؛ روندی که در کنار حجم بالای کارگاه‌های نیمه‌تمام می‌تواند از دشوارتر شدن شرایط شروع پروژه‌های جدید حکایت داشته باشد.

فشار تازه بر سرمایه‌گذاری ساختمانی

فریز کارگاه‌های ساختمانی در سال ۱۴۰۳ در شرایطی رقم خورد که تورم نهاده‌های ساختمانی در آن سال تقریبا یک سوم مقطع کنونی بوده است. شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در چهار فصل سال ۱۴۰۳ با در نظر گرفتن نرخ‌های فصلی منتشر شده حدود ۲۹ درصد برآورد شد.

اما تورم نهاده‌های ساختمانی در تهران طی سال ۱۴۰۴ روندی صعودی پیدا کرد؛ به‌طوری‌که تورم سالانه از ۳۷.۲ درصد در بهار به ۶۱.۸ درصد در زمستان رسید. این روند در بهار ۱۴۰۵ نیز ادامه یافت و تورم سالانه به ۸۰ درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه به ۱۰۶.۸ درصد افزایش پیدا کرد. به این ترتیب، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در بهار ۱۴۰۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل بیش از دو برابر شده بود.

فاصله هزینه ساخت با توان خرید متقاضیان

در این شرایط افزایش هزینه‌های ساخت به مانعی جدی برای تولید مسکن تبدیل شده است. سازنده از یک سو با رشد قیمت مصالح، دستمزد نیروی کار، هزینه‌های خدمات فنی و اجرایی و هزینه تأمین مالی مواجه است و از سوی دیگر نمی‌تواند لزوما تمام افزایش هزینه‌ها را به قیمت نهایی فروش منتقل کند؛ زیرا قدرت خرید متقاضیان و توان پرداخت تسهیلات و آورده شخصی نیز محدود است.

در چنین شرایطی حاشیه سود مورد انتظار سازنده کاهش می‌یابد و بازگشت سرمایه طولانی‌تر می‌شود. نتیجه این وضعیت می‌تواند احتیاط بیشتر سرمایه‌گذاران در شروع پروژه‌های تازه، کوچک‌تر شدن مقیاس ساخت‌وساز یا طولانی شدن زمان تکمیل ساختمان‌های در دست اجرا باشد.

از همین رو، صرف اعلام رقم سرمایه‌گذاری یا تعداد واحدهای دارای پروانه نمی‌تواند تصویر کاملی از وضعیت بخش ساختمان ارائه دهد. سرمایه‌گذاری زمانی به افزایش عرضه مسکن منجر می‌شود که منابع مالی پروژه تا پایان مسیر تأمین شود و ساختمان از مرحله مجوز و اجرا به مرحله بهره‌برداری برسد.

ساخت‌وساز میان رکوردهای آماری و واقعیت اقتصادی

مجموع داده‌های ساختمانی سال ۱۴۰۳ و تحولات پس از آن، از وجود فاصله‌ای قابل توجه میان ظرفیت اعلام شده ساخت‌وساز و میزان تحقق آن حکایت دارد. در یک سو بیش از ۲۰۰۰ همت سرمایه‌گذاری ساختمانی، بیش از ۵۲۰ هزار واحد مسکونی پیش‌بینی‌شده در پروانه‌ها و آمارهای چندمیلیونی از ورود واحدها به فرایند ساخت قرار دارد؛ در سوی دیگر سهم بالای کارگاه‌های نیمه‌تمام، کاهش واحدهای پیش‌بینی شده در پروانه‌های سال ۱۴۰۴ و افزایش شدید هزینه نهاده‌های ساختمانی دیده می‌شود.

این تصویر به معنای توقف کامل ساخت‌وساز یا اثبات قطعی رکود در کل بخش ساختمان نیست اما نشان می‌دهد ارزیابی وضعیت این بخش با تکیه بر یک شاخص یا یک عدد کلی امکان‌پذیر نیست. حتی رشد مثبت ارزش سرمایه‌گذاری یا افزایش تعداد واحدهای دارای مجوز نیز به‌تنهایی نمی‌تواند تضمین‌کننده افزایش عرضه واقعی مسکن باشد.