به گزارش اکو اقتصاد، چالش تامین مالی در طرحهای مسکن حمایتی بار دیگر به نقطه اختلاف جدی میان دولت و شبکه بانکی تبدیل شده است؛ موضوعی که علاوه بر کندی تامین منابع، اکنون با هشدار نهادهای نظارتی نیز همراه شده و به یکی از گرههای اصلی بازار مسکن کشور بدل شده است.
بر اساس دادههای رسمی منتشرشده از وضعیت پروژههای مسکن ملی، ساخت حدود ۷۰۰ هزار واحد آغاز شده و ۵۸۰ هزار واحد به مرحله بعد از فونداسیون رسیدهاند. با این حال، تنها برای حدود ۵۳۰ هزار واحد قرارداد مشارکت مدنی با بانکها منعقد شده است؛ به این معنا که بخش قابلتوجهی از پروژهها بدون دسترسی به وام ساخت در حال اجرا هستند.
شکاف تامین مالی؛ هر چهار واحد، یک واحد بدون وام
برآوردها نشان میدهد حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد پروژههای مسکن حمایتی عملاً بدون قرارداد تسهیلات بانکی پیش میروند. این وضعیت در شرایطی رخ میدهد که تورم بالای مصالح ساختمانی، هزینه تمامشده پروژهها را بهصورت مستمر افزایش میدهد و فشار مضاعفی بر سازندگان و متقاضیان وارد میکند.
ادامه این روند میتواند باعث افزایش قیمت نهایی واحدها، کاهش توان خرید متقاضیان و در نهایت اختلال در تحقق اهداف طرح مسکن ملی شود.
چرا بانکها از پرداخت وام مسکن ملی عقبنشینی میکنند؟
مهمترین دلیل بیمیلی بانکها به تامین مالی پروژههای مسکن حمایتی، ماهیت «تسهیلات تکلیفی» این وامها عنوان میشود. نرخ سود ۱۸ درصدی این تسهیلات در مقایسه با نرخهای بالاتر سایر تسهیلات بانکی، بههمراه دوره بازپرداخت بلندمدت (تا ۲۰ سال)، از نگاه بانکها باعث کاهش بازده و افزایش ریسک نقدینگی میشود.
بانکها معتقدند منابع مالی آنها در چنین شرایطی برای مدت طولانی درگیر پروژههایی با بازده کمتر از نرخ بازار میشود؛ در حالی که هزینه تامین منابع در بازار پول بالاتر از این سطح برآورد میشود.
از سوی دیگر، ساختار فعلی تسهیلات مسکن نیز، انعطاف لازم برای مدیریت منابع بانکی را کاهش داده است. در حالی که در برخی دورهها ابزارهایی مانند صندوق پسانداز مسکن یا وامهای متنوع ساخت و خرید مسکن وجود داشت، تمرکز سیاستهای اخیر بر یک مدل واحد تسهیلاتی (مسکن ملی) موجب کاهش تنوع در سبد وامهای بخش مسکن شده است.
سهم ناچیز مسکن حمایتی از کل تسهیلات بانکی
آمارهای تجمیعی نشان میدهد طی پنج سال گذشته، سهم تسهیلات پرداختی به مسکن حمایتی در مقایسه با کل تسهیلات بانکی بسیار محدود بوده است. از مجموع حدود ۳۲ هزار همت تسهیلات پرداختی بانکها، تنها حدود ۱۷۰ همت به بخش مسکن حمایتی اختصاص یافته که سهمی کمتر از نیم درصد را نشان میدهد.
این موضوع بیانگر عدم توازن جدی در سیاستهای اعتباری شبکه بانکی و بخش مسکن است؛ بهطوریکه بخش قابلتوجهی از منابع بانکی به سمت فعالیتهای کوتاهمدت و کمریسکتر هدایت شده است.
پارادوکس وام مسکن؛ بین استطاعت خانوار و صرفه بانکها
یکی از چالشهای اساسی بازار مسکن، تضاد میان «توان بازپرداخت خانوارها» و «صرفه اقتصادی بانکها» در پرداخت وامهای بلندمدت است. از یکسو افزایش وامها میتواند اقساط ماهانه را از سطح استطاعت خانوار خارج کند و از سوی دیگر، پایین بودن نرخ سود تسهیلات مسکن، جذابیت آن را برای بانکها کاهش داده است.
برآوردها نشان میدهد پوشش وام مسکن در پروژههای حمایتی در شرایط فعلی کمتر از ۴۰ درصد هزینه ساخت است؛ در حالی که در طرحهای مشابه در دهه ۸۰، این نسبت تا بیش از ۸۰ درصد نیز میرسید.
آینده مسکن ملی در گرو اصلاح ساختار مالی
حل این پارادوکس تنها با اصلاحات ساختاری در اقتصاد کلان امکانپذیر است. رشد پایدار اقتصادی، کاهش تورم، افزایش درآمد سرانه و ایجاد ثبات در بازارهای مالی از جمله پیششرطهایی است که میتواند هم توان بازپرداخت خانوارها و هم انگیزه بانکها برای تامین مالی مسکن را افزایش دهد.
در غیر این صورت، ادامه روند فعلی میتواند به افزایش هزینههای پنهان ساختوساز، کاهش سرعت تکمیل پروژهها و فشار بیشتر بر متقاضیان مسکن منجر شود؛ وضعیتی که تحقق اهداف طرح مسکن ملی را با چالشهای جدیتری روبهرو خواهد کرد.