به گزارش اکو اقتصاد، طرحی که در ظاهر با هدف تسهیل مسیر خانهدار شدن و ایجاد امکان مشارکت تدریجی شهروندان در مالکیت املاک طراحی شده، اما در عمل با پرسشهای جدی درباره ماهیت حقوقی، سازوکار اجرایی و میزان کارآمدی آن در شرایط پرنوسان اقتصاد ایران مواجه است.
بر اساس توضیحات ارائهشده از سوی مسئولان شهری، «خانهریز» در واقع واحدهای بسیار خرد از یک ملک مشخص بهصورت مشاعی است که امکان خرید آن حتی با مبالغی در حد یک میلیون تومان نیز فراهم شده است. در این مدل، شهروندان میتوانند از چند سانتیمتر تا سهم کامل یک واحد مسکونی را خریداری کرده و متناسب با پیشرفت پروژه و تغییرات قیمت ملک، ارزش دارایی خود را افزایش دهند. همچنین قابلیت معامله در بازار ثانویه و امکان خروج از طرح با نرخهای مشخص، از دیگر ویژگیهایی است که بهعنوان مزیتهای این سازوکار معرفی میشود.
با این حال، همزمان با آغاز عملیاتی شدن این طرح، ابهامهایی نیز از سوی کارشناسان حوزه مسکن و اقتصاد شهری مطرح شده است؛ از جمله اینکه خریدار دقیقاً چه نوع مالکیتی به دست میآورد، حدود و ثغور حقوقی این مالکیت چگونه تعریف میشود، و در صورت بروز اختلاف یا تأخیر در اجرای پروژهها، مرجع پاسخگو چه نهادی خواهد بود. همچنین تجربه طرحهای مشابه در سالهای گذشته نشان داده که ورود سرمایههای خرد به پروژههای بزرگ ساختمانی، در صورت نبود شفافیت نهادی و حقوقی، میتواند زمینهساز پیچیدگیهای حقوقی، شکلگیری واسطهگری و حتی قفل شدن سرمایههای مردمی شود.
از سوی دیگر، موافقان این مدل معتقدند که در شرایطی که سطح قیمت مسکن در تهران به حدی رسیده که ورود مستقیم بسیاری از خانوارها به بازار را غیرممکن کرده، چنین ابزارهایی میتواند امکان مشارکت تدریجی و حفظ ارزش دارایی را فراهم کند. در این چارچوب، «خانهریز» نه صرفاً یک طرح عمرانی، بلکه تلاشی برای بازتعریف رابطه شهروندان با بازار مسکن و ایجاد مسیرهای جدید سرمایهگذاری شهری تلقی میشود.
در چنین فضایی، گفتوگو با کارشناسان این حوزه میتواند به روشنتر شدن ابعاد حقوقی، اقتصادی و اجرایی این طرح کمک کند؛ بهویژه درباره اینکه آیا «فروش سانتیمتری مسکن» میتواند به یک الگوی پایدار در تأمین مالی ساختوساز تبدیل شود یا در نهایت با چالشهای ساختاری و حقوقی مشابه طرحهای پیشین مواجه خواهد شد.
«خانهریز» به سرنوشت «مشکن مهر» دچار نشود
منصور غیبی، کارشناس حوزه مسکن در گفتوگو با اکواقتصاد درباره طرح «فروش سانتیمتری مسکن در تهران» گفت: پیش از هر چیز باید ماهیت این طرح بهصورت دقیق و شفاف توسط متولیان آن توضیح داده شود؛ چراکه در وضعیت فعلی، ابهامهای جدی درباره اینکه خریدار دقیقاً چه چیزی را خریداری میکند وجود دارد.
او افزود: «سؤال اصلی این است که آیا فرد در این طرح مالکیت حقوقی واقعی یک بخش از ملک را به دست میآورد یا صرفاً یک گواهی سرمایهگذاری یا سهم از یک پروژه در حال اجرا را خریداری میکند. این موضوع باید صریح و بدون کلیگویی روشن شود، زیرا در غیر این صورت هر فرد بر اساس برداشت خود وارد تفسیر میشود و همین مسئله میتواند به خطای تصمیمگیری و حتی از بین رفتن فرصتهای سرمایهگذاری منجر شود.»
غیبی با تأکید بر ضرورت شفافیت کامل طرح اظهار کرد: «اگر قرار است این مدل اجرا شود، باید از ابتدا مشخص باشد که امکان انصراف چگونه است، آیا قابلیت واگذاری به غیر وجود دارد یا نه، و در نهایت خریدار دقیقاً چه حقوقی نسبت به دارایی پیدا میکند. همچنین باید روشن شود که آیا این خرید به نوعی منجر به سند مالکیت میشود یا اساساً در چارچوب مالکیت تعریف نمیشود و صرفاً یک سرمایهگذاری پروژهای است.»
این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: «مسئله مهم دیگر این است که اگر قرار باشد برای یک پروژه تعداد زیادی ذینفع خرد ایجاد شود، نحوه تجمیع و مدیریت این حقوق چگونه خواهد بود. باید مشخص شود این مدل حقوقی در عمل چگونه قابل اجراست و از نظر قانونی چه سازوکاری برای آن تعریف شده است.»
او با اشاره به تجربه طرحهای مشابه در حوزه مسکن گفت: «در پروژههای قبلی نیز، از جمله طرحهای انبوهسازی، مشکن مهر و مسکنهای ملی، با وجود شروعهای گسترده، در ادامه با چالشهایی مانند تأخیر در تحویل، مشکلات سند، و شکلگیری واسطهگری و دلالی مواجه شدیم. هنوز هم آثار این مسائل در برخی پروژهها دیده میشود و برخی افراد برای تثبیت حقوق خود با مشکلات جدی روبهرو هستند.»
غیبی افزود: «حتی در برخی موارد، به دلیل نبود شفافیت در فرآیند واگذاری، تعدد قراردادها و ورود واسطهها، وضعیت حقوقی املاک پیچیده شده و صفهای طولانی برای انتقال سند یا تعیین تکلیف مالکیت شکل گرفته است. بنابراین ورود به مدلی جدید مانند فروش سانتیمتری، بدون حل این مسائل زیرساختی میتواند ریسکهای مشابه یا حتی پیچیدهتری ایجاد کند.»
او در ادامه با اشاره به نقش بخش خصوصی گفت: «در برخی نمونههای اخیر، شرکتهای خصوصی اقدام به فروشهای مشابه در قالب سانتیمتری یا خرد کردهاند، در حالی که در بسیاری از موارد پشتوانه حقوقی و نظارتی روشنی برای این فعالیتها وجود ندارد. این موضوع میتواند برای مردم ریسکزا باشد، بهخصوص اگر نهاد ناظر یا مرجع پاسخگویی مشخصی تعریف نشده باشد.»
این کارشناس حوزه مسکن تأکید کرد: «یکی از نکات مهم این است که متولیان این طرح باید بهطور دقیق مشخص کنند پروژهها متعلق به بخش خصوصی است یا دولتی، انبوهسازی است یا پروژههای عمرانی شهرداری، و هدف از جذب سرمایه دقیقاً چیست؛ آیا صرفاً ساخت مسکن است یا مشارکت در توسعه زیرساختها نیز در آن لحاظ شده است.»
غیبی در بخش دیگری از سخنان خود گفت: «اگر این طرح بهدرستی طراحی و اجرا شود، میتواند در مدیریت سرمایههای خرد و هدایت آنها به سمت بازار مسکن نقش داشته باشد. در واقع میتواند نوعی تعادل در بازار ایجاد کند، بهویژه در شرایطی که ورود مستقیم به بازار مسکن برای بسیاری از افراد به دلیل حجم بالای سرمایه مورد نیاز ممکن نیست.»
او ادامه داد: «همچنین این مدل میتواند تا حدی از فشار بر بازارهای موازی بکاهد و سرمایههای خرد را به سمت یک مسیر رسمی و قابل کنترل هدایت کند، اما این امر تنها در صورتی محقق میشود که چارچوبها کاملاً شفاف، ضمانتدار و قابل پیگیری باشد.»
غیبی در پایان هشدار داد: «نگرانی اصلی این است که طرح در مرحله اجرا رها شود و متولی مشخص و پاسخگو نداشته باشد. در این صورت، نهتنها اعتماد عمومی آسیب میبیند، بلکه ممکن است در آینده با تجمع مطالبات و مشکلات حقوقی گسترده مواجه شویم. بنابراین اگر قرار است چنین طرحی آغاز شود، باید از ابتدا تمام سناریوهای حقوقی، اجرایی و خروج از طرح مشخص باشد؛ در غیر این صورت، شروع نکردن آن بهتر از اجرای ناقص آن خواهد بود.»