به گزارش اکواقتصاد، بازار مسکن تهران در حالی به روزهای پایانی سال نزدیک میشود که پس از ماهها رکود عمیق، نشانههایی از تحرک محدود در حجم معاملات دیده میشود؛ تحرکی که بیش از آنکه حاصل افزایش قدرت خرید باشد، ناشی از انتظارات تورمی و تلاش برخی فروشندگان برای جلو افتادن از موج احتمالی افزایش قیمتهاست. با این حال، شکاف عمیق میان قیمت واحدهای مسکونی و توان مالی خانوارها همچنان پابرجاست و همین موضوع، چشمانداز بازار را در هالهای از ابهام قرار داده است.
در شرایطی که نااطمینانیهای اقتصادی، نوسانات بازارهای موازی، تحریمها و ابهامات سیاستگذاری بر اقتصاد ایران سایه انداخته، این پرسش همچنان مطرح است که آیا بازار مسکن در ماههای آینده وارد مسیر افزایشی خواهد شد یا رکود سنگین میتواند زمینهساز کاهش قیمتها شود؟
رکودی که از قدرت خرید آغاز شد
تورج سرباز، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با ایسنا با اشاره به وضعیت فعلی این بازار میگوید: «تقریباً از دو سال قبل، بازار مسکن به دلیل شکاف عمیق میان قدرت خرید مردم و قیمت خانه وارد رکود شده است. این فاصله به حدی افزایش یافته که حتی خرید مسکن در شهرهای اطراف تهران نیز برای بخش بزرگی از خانوارها غیرممکن شده است.»
به گفته او، رشد مداوم قیمت مسکن در سالهای گذشته بدون تناسب با افزایش درآمدها، موجب شده تقاضای مصرفی بهشدت تضعیف شود و بازار بیش از هر زمان دیگری در اختیار تقاضای سرمایهای قرار گیرد؛ تقاضایی که خود بهشدت تحت تأثیر فضای نااطمینانی اقتصاد کلان است.
اثر تحریمها و نااطمینانیهای سیاسی
این کارشناس بازار مسکن، تحریمها، ریسکهای سیستماتیک و بحرانهای منطقهای را از مهمترین عوامل تداوم رکود میداند و میافزاید: «در شرایط ناامن سیاسی و اقتصادی، رفتار سرمایهگذاران تغییر میکند. مردم در چنین فضایی ترجیح میدهند داراییهای نقدشوندهتری مانند دلار و طلا را انتخاب کنند. مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین، در این شرایط جذابیت خود را از دست میدهد.»
بررسی تحولات ماههای اخیر نیز نشان میدهد همزمان با نوسانات بازار ارز و طلا، بخشی از نقدینگی که میتوانست وارد بازار مسکن شود، به سمت این بازارهای موازی حرکت کرده و همین موضوع از شدت معاملات ملکی کاسته است.
چالشهای حقوقی و نظارتی بازار مسکن
سرباز عامل ریشهای دیگری را نیز در رکود فعلی بازار مسکن مؤثر میداند و آن نبود یک نظام حقوقی و نظارتی جامع و شفاف است. به گفته او، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که با هدف افزایش شفافیت و امنیت حقوقی تصویب شد، به دلیل شتابزدگی در تصویب و برخی ایرادات ساختاری، نتیجهای معکوس به همراه داشته است.»
وی با انتقاد از تبصره ۲ ماده ۳ این قانون تصریح میکند: «این تبصره به متعاملین اجازه میدهد رأساً اقدام به عقد قرارداد کنند. همین موضوع فضا را برای فعالیت مشاورنماهایی فراهم کرده که بدون تخصص، مسئولیتپذیری و نظارت، اطلاعات ناقص یا حتی گمراهکننده به خریدار و فروشنده میدهند و در نهایت منافع طرفین معامله را به خطر میاندازند.»
پراکندگی نهادهای ناظر؛ عامل تشدید ناترازی
عضو هیأت مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به ضعف نظارتی در این بازار میگوید: «در حال حاضر سه نهاد مختلف شامل مشاوران املاک، وزارت راه و شهرسازی و قوه قضاییه بهعنوان نهاد ناظر بازار مسکن مطرح هستند. این پراکندگی مسئولیتها باعث شده هیچکدام از این نهادها پاسخگوی کامل وضعیت بازار نباشند و شفافیت لازم شکل نگیرد.»
به گفته او، نبود یک نهاد ناظر مستقل و واحد، زمینهساز گسترش فعالیتهای غیررسمی و موازیکاری شده و همین موضوع، به بینظمی و بیاعتمادی در بازار مسکن دامن زده است.
سرباز با انتقاد از فرآیند تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول میگوید: «این قانون با ۱۵ ماده و نزدیک به ۴۰ تبصره تصویب شده است؛ در حالی که یک قانون کارآمد نیازی به این حجم از تبصره ندارد. مهمترین ایراد این قانون، نادیده گرفتن نقش و حقوق مشاوران املاک دارای پروانه کسب است؛ واسطههایی که در کف بازار فعالیت میکنند اما نظرات کارشناسی آنها در تدوین قانون لحاظ نشد.»
وی هشدار میدهد که ادامه این روند میتواند به تضعیف فعالیتهای رسمی و گسترش معاملات غیرشفاف منجر شود؛ موضوعی که در نهایت به زیان خریداران و فروشندگان واقعی خواهد بود.
چشمانداز قیمت مسکن؛ رشد آرام در دل رکود
با وجود تمام این چالشها، نشانههایی از افزایش محدود معاملات در هفتههای اخیر مشاهده میشود. سرباز در این باره میگوید: «در هفتههای گذشته حجم خرید و فروش مسکن اندکی افزایش یافته است. با این حال، خروجی وضعیت فعلی و پیامدهای قانون الزام میتواند به شکلگیری یک رکود تورمی در بازار ملک منجر شود.»
به گفته این کارشناس، در صورت تداوم انتظارات تورمی و ثبات نسبی متغیرهای کلان، احتمال دارد بازار مسکن در سال آینده با رشد قیمتی در محدوده ۲۵ تا ۳۰ درصد مواجه شود؛ رشدی که بیش از آنکه ناشی از رونق واقعی باشد، حاصل تورم و کاهش ارزش پول ملی است.
در مجموع، به نظر میرسد بازار مسکن در ماههای پیشرو نه با ریزش جدی قیمتها مواجه خواهد شد و نه با جهش پرقدرت؛ بلکه مسیر محتمل، ادامه رکود معاملاتی همراه با افزایش تدریجی قیمتهاست؛ وضعیتی که همچنان خریداران مصرفی را از این بازار دور نگه میدارد و مسکن را در دسترس بخش محدودی از جامعه قرار میدهد.