به گزارش اکواقتصاد، در حالی که دی و بهمن هر سال بهطور سنتی از ماههای پرتحرک بازار مسکن به شمار میروند، امسال این بازار برخلاف انتظار، در رکودی عمیق و کمسابقه فرو رفته است. فصلی که معمولاً با افزایش مراجعات به بنگاههای املاک و رشد نسبی معاملات همراه بود، حالا به دورهای کمرمق تبدیل شده؛ بهطوری که نه خریداران مصرفی قدرت ورود به بازار را دارند و نه سرمایهگذاران انگیزهای برای خرید ملک نشان میدهند.
بررسی تحولات بازار مسکن در ماههای پایانی سال نشان میدهد که رکود این بازار دیگر صرفاً یک نوسان مقطعی نیست، بلکه نتیجه همزمان چند عامل ساختاری و اقتصادی است؛ عواملی که باعث شده مسکن از دسترس بخش بزرگی از خانوارها خارج شود و جذابیت خود را بهعنوان یک بازار سرمایهگذاری از دست بدهد.
تورم، هزینه ساخت و قفل شدن تقاضا
یکی از مهمترین دلایل خواب بازار مسکن، افزایش مداوم نرخ تورم و رشد هزینههای تولید در بخش ساختمان است. ناترازی انرژی و کاهش تولید در صنایع بالادستی، قیمت مصالح ساختمانی را بهطور چشمگیری افزایش داده و هزینه تمامشده ساخت مسکن را بالا برده است. این در حالی است که رشد قیمت مسکن در سالهای اخیر متناسب با افزایش هزینه ساخت نبوده و همین مسئله، سودآوری سازندگان را کاهش داده است.
از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوارها موجب شده تقاضای مصرفی عملاً از بازار حذف شود. در شرایطی که نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار به سطوح بیسابقهای رسیده، بسیاری از متقاضیان واقعی حتی با استفاده از تسهیلات بانکی نیز امکان خرید خانه را ندارند.
خروج سرمایههای خرد از بازار مسکن
بازار مسکن که در گذشته یکی از مهمترین مقاصد سرمایههای خرد محسوب میشد، اکنون جایگاه خود را در میان گزینههای سرمایهگذاری از دست داده است. نااطمینانی اقتصادی، کاهش نقدشوندگی ملک و رکود معاملات باعث شده سرمایهگذاران ترجیح دهند منابع خود را به بازارهای موازی مانند طلا و ارز منتقل کنند؛ بازارهایی که نقدشوندگی بالاتر و امکان کسب سود کوتاهمدت بیشتری دارند.
براین اساس، توقف جریان سرمایه از بازارهای طلا و ارز به سمت مسکن، یکی از مهمترین نشانههای رکود فعلی است. این در حالی است که پیش از بروز تنشهای اخیر، برخی تحلیلها از احتمال بازگشت سرمایهها به بازار ملک حکایت داشت؛ مسیری که فعلاً متوقف شده است.
بازار مسکن نیازمند ثبات است
رامین گوران، رئیس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان استان تهران، ثبات سیاسی و اقتصادی را شرط اصلی خروج بازار مسکن از رکود میداند. به گفته او، حرکت دولت به سمت حذف ارز چندنرخی و اصلاح ساختار سیاست ارزی، اگرچه یک جراحی بزرگ اقتصادی محسوب میشود، اما آثار آن بر بازار مسکن هنوز شفاف نیست.
گوران تأکید میکند که قیمت مصالح ساختمانی و خدمات مرتبط با ساختوساز در سالهای اخیر رشد قابلتوجهی داشته، اما قیمت مسکن متناسب با آن افزایش نیافته است. به همین دلیل، هرگونه شوک قیمتی جدید در بازار مسکن میتواند رکود فعلی را عمیقتر کند و به کاهش بیشتر معاملات منجر شود.
فروش اقساطی؛ نسخه تحریک تقاضا
فعالان صنعت ساختمان معتقدند خروج بازار مسکن از رکود، بدون برنامه مشخص برای تحریک تقاضا امکانپذیر نیست. به باور آنها، تمرکز سازندگان بر ساخت واحدهای کوچکمتراژ در مناطق متوسط و ارزانقیمت، کاهش هزینه ساخت از طریق صنعتیسازی و طراحی مدلهای جدید فروش، میتواند بخشی از تقاضای پنهان را فعال کند.
در این میان، «فروش اقساطی بلندمدت» بهعنوان یکی از راهکارهای مؤثر برای افزایش قدرت خرید متقاضیان مطرح میشود. گوران با اشاره به کممیلی بانکها برای تأمین مالی بلندمدت بخش مسکن، معتقد است فروش اقساطی واحدها با سود مشارکت منطقی میتواند جایگزینی عملی برای تسهیلات ناکارآمد بانکی باشد.
توقف معاملات زیر سایه محدودیتها
داود بیگینژاد، نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز با اشاره به محدودیتهای اخیر در ارائه خدمات برخط، میگوید این موضوع به کاهش شدید معاملات ملکی دامن زده است. به گفته او، هرچند دی و بهمن معمولاً ماههای رونق بازار محسوب میشدند، اما شرایط اخیر باعث شد معاملات به حداقل برسد.
بیگینژاد تأکید میکند که افزایش قیمتها نهتنها کمکی به خروج بازار از رکود نمیکند، بلکه مسکن را بیش از پیش از دسترس متقاضیان دور میسازد. از نگاه او، کنترل قیمت تمامشده ساخت و طراحی ابزارهای مؤثر برای تقویت قدرت خرید، تنها مسیر بازگشت رونق به بازار مسکن است.
مسکن در انتظار تغییر مسیر
مجموعه شواهد نشان میدهد بازار مسکن پیش از هر چیز نیازمند ثبات، شفافیت و سیاستگذاری هدفمند است. تا زمانی که قدرت خرید خانوارها ترمیم نشود، هزینه ساخت کاهش نیابد و ابزارهای تأمین مالی کارآمد در دسترس متقاضیان قرار نگیرد، نمیتوان انتظار داشت فصلهای سنتی رونق، بار دیگر به بازار مسکن جان ببخشند. در شرایط فعلی، مسکن بیش از هر زمان دیگری در انتظار یک تغییر مسیر جدی است؛ تغییری که بدون اصلاحات ساختاری، دستیافتنی نخواهد بود.