نیاز بازار مسکن به واحدهای کوچک‌متراژ/بازنگری در سیاست‌گذاری‌ها ضروری است

به گزارش اکو اقتصاد، این الگو اگرچه در بسیاری از کشورها سابقه‌ای چند دهه‌ای دارد و در نظام‌های برنامه‌ریزی مسکن مورد توجه قرار گرفته است، اما در ایران، با وجود پیشینه قانونی و تجربی، طی سال‌های اخیر کمتر با رویکردی کارشناسی و متناسب با تحولات اقتصادی و اجتماعی مورد توجه قرار گرفته است.

از سوی دیگر، تحولات اجتماعی نیز در حال تغییر الگوی تقاضای مسکن است. افزایش سن ازدواج، افزایش خانوارهای یک‌نفره، تغییر ساختار خانوار و کاهش تعداد اعضای خانوار در کنار افزایش هزینه‌های خرید، اجاره و نگهداری واحدهای بزرگ‌تر، باعث شده است نیاز به واحدهای کوچک‌متراژ برای بخش قابل توجهی از جامعه به یک واقعیت جدی بازار مسکن تبدیل شود، نیازی که با توجه به روندهای جمعیتی و اجتماعی، می‌تواند در سال‌های آینده نیز پررنگ‌تر شود.

کوچک‌تر شدن متراژ، به معنای کاهش کیفیت نیست

در همین چارچوب، دیدار هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، بار دیگر موضوع ضرورت بازنگری در الگوی ساخت واحدهای مسکونی و حمایت از تولید واحدهای کوچک‌متراژ را مطرح کرد.

داود بیدار، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، در این دیدار با اشاره به تجربه مطالعات انجام‌شده درباره واحدهای کوچک‌متراژ، بر ضرورت توجه جدی‌تر به این الگو تاکید کرد.

وی گفت: کوچک‌متراژسازی را نباید صرفا به عنوان راهکاری برای کاهش هزینه ساخت یا استفاده بهینه از زمین در نظر گرفت. این الگو می‌تواند بخشی از پاسخ سیاست‌گذاری مسکن به تغییر ساختار تقاضا و توان اقتصادی خانوارها باشد؛ مشروط بر آنکه همزمان با توسعه آن، الزامات مربوط به کیفیت ساخت، نورگیری، تهویه، دسترسی به خدمات، فضاهای عمومی و استانداردهای سکونت نیز مورد توجه قرار گیرد.

بیدار با اشاره به اینکه انجمن انبوه‌سازان استان تهران از سال ۱۳۹۷ مطالعات و بررسی‌هایی درباره آپارتمان‌های کوچک‌متراژ و تجربه کشورهای مختلف در این زمینه انجام داده است، گفت: هنوز به موضوع آپارتمان‌های کوچک‌متراژ به اندازه کافی توجه نمی‌شود، در حالی که این واحدها می‌توانند با حفظ کیفیت و امکانات مناسب، بخشی از نیاز واقعی بازار مسکن را پاسخ دهند.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران با تاکید بر اینکه کوچک‌متراژ بودن نباید با بی‌کیفیت بودن مسکن یکسان تلقی شود، افزود: در پروژه‌هایی که در جنوب تهران ساخته شده، واحدهای کوچک‌متراژ با امکانات مناسب و کیفیت مطلوب اجرا شده‌اند.

نیاز خانوارهای یک و دو نفره به واحدهای کوچک

به گفته وی، شرایط امروز کشور از جمله بحران انرژی و مسائل مرتبط با ترافیک، ضرورت بازنگری در الگوهای ساخت‌وساز را بیشتر کرده است. در پروژه‌های کوچک‌متراژ می‌توان بخشی از امکانات را به صورت مشترک پیش‌بینی کرد؛ به عنوان نمونه، به جای اختصاص فضاهای مستقل به امکاناتی که استفاده روزمره ندارند، می‌توان فضاهایی مانند سالن جلسات، استخر و سایر امکانات را به شکل مشترک برای مجموعه در نظر گرفت.

بیدار معتقد است این الگو علاوه بر استفاده بهینه‌تر از فضا، می‌تواند به کاهش مصرف انرژی نیز کمک کند و امکان تأمین مسکن برای خانوارهای یک یا دو نفره را افزایش دهد.

وی با اشاره به موانع اقتصادی موجود در مسیر ازدواج و تشکیل خانواده گفت: بخشی از افراد به دلیل هزینه بالای خرید یا اجاره مسکن، امکان شروع زندگی مشترک را ندارند.

در چنین شرایطی، واحدهای کوچک‌متراژ می‌توانند به عنوان یکی از گزینه‌های مسکن برای خانواده‌های یک یا دو نفره مورد توجه قرار گیرند و در صورت افزایش تعداد اعضای خانواده، امکان جابه‌جایی به واحدهای بزرگ‌تر وجود داشته باشد.

دبیر کمیسیون راهبر توسعه انجمن انبوه سازان استان تهران افزود: بعضی خانه های کوچک متراژ را به خانه های بی کیفیت تعبیر می کنند که کاملا اشتباه است.

ضرورت اصلاح ضوابط شهرداری؛ از پارکینگ تا نورگیر

بیدار معتقد است توسعه واحدهای کوچک‌متراژ تنها با تغییر نگاه در طراحی واحد مسکونی امکان‌پذیر نیست و ضوابط و مقررات موجود نیز باید متناسب با این الگو اصلاح شود.

وی با اشاره به ضوابط شهرداری، بر ضرورت بازنگری در نحوه تامین پارکینگ واحدهای کوچک‌متراژ تاکید کرد و گفت: برای آپارتمان‌های کوچک، به‌ویژه واحدهای زیر ۶۰ متر، باید ضوابطی متناسب با متراژ در نظر گرفته شود؛ از جمله اینکه برای بخشی از این واحدها امکان تامین پارکینگ با ضوابط متفاوت فراهم شود و تأمین پارکینگ در محوطه باز نیز اجازه داده شود.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه سازان استان تهران همچنین بر اصلاح ضوابط مربوط به نورگیری تأکید کرد و بیان داشت: الزامات نورگیری و طراحی باید متناسب با متراژ واحدهای کوچک‌متراژ
بازنگری شود تا ضوابط موجود مانعی برای طراحی این واحدها ایجاد نکند.

به گفته وی، ضوابط مرتبط با انبوه‌سازی و تعداد واحدهای قابل احداث در متراژهای مختلف نیز نیازمند بازنگری است، چرا که در شرایط فعلی می‌تواند به ضرر تولید آپارتمان‌های کوچک‌متراژ تمام شود.

دبیر کمیسیون راهبر توسعه انجمن انبوه سازان استان تهران در ادامه به ضرورت توجه به زیرساخت‌های مورد نیاز این نوع ساخت‌وساز اشاره کرد و گفت: با افزایش تعداد واحدهای کوچک‌متراژ،
موضوعاتی مانند مدرسه و هزینه انعشابات بار زیادی بر پروژها تحمیل می کنند که ضروری است برای آن ها چاره اندیشی شود.

وی خواستار ایجاد مشوق برای واحدهای کوچک‌متراژ در حوزه انشعابات و مصرف انرژی شد و ادامه‌داد: واحدهای کوچک‌متراژ در صورت طراحی مناسب می‌توانند مصرف انرژی کمتری داشته باشند، لذا ضروری است در حوزه‌هایی مانند برق و گاز مشوق هایی تعریف شود تا سازندگان برای حرکت به سمت تولید این واحدها انگیزه بیشتری داشته باشند.

هزینه زمان، یکی دیگر از موانع تولید مسکن

از نگاه بیدار، اصلاح ضوابط تنها بخشی از مساله است و فرآیند طولانی اجرای پروژه‌ها نیز یکی از عوامل افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان محسوب می‌شود.

وی با اشاره به افزایش مستمر هزینه‌ها و تورم در سال‌های گذشته، طولانی شدن فرآیند اجرای پروژه‌ها را عاملی مستقیم در افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان دانست و گفت: هر ماه تاخیر برای سرمایه‌گذار هزینه‌بر است و زمانی که سرمایه برای یک سال بیشتر در پروژه درگیر باشد، هم هزینه سرمایه‌گذاری افزایش پیدا می‌کند و هم قیمت تمام‌شده ساختمان بالا می‌رود.

بیدار همچنین تاکید کرد: سرمایه به سمت پروژه‌هایی حرکت می‌کند که ریسک و موانع کمتری داشته باشند و اگر دولت و بخش خصوصی بتوانند مدل‌های همکاری را به شکل برد-برد تعریف کنند، امکان جذب سرمایه و توسعه پروژه‌های مسکونی افزایش خواهد یافت.

برپایه این گزارش، حبیب اله طاهرخانی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در همین دیدار با اشاره به اینکه یکی از مشکلات بازار مسکن، عدم همخوانی نوع عرضه با تقاضای واقعی مردم است، بر ضرورت توجه به نیاز و توانایی خانوارها در طراحی پروژه‌ها تاکید کرد.

وی گفت: امروز بخش قابل توجهی از تقاضا، به‌ویژه در مناطق متوسط و کوچک، به واحدهای کوچک‌تر مربوط می‌شود و این واقعیت باید در سیاست‌گذاری مسکن مورد توجه قرار گیرد.

طاهرخانیبا اشاره به سابقه سیاست‌گذاری در این زمینه اظهار داشت: در دهه ۷۰ نیز مصوبه‌ای درباره الگوی مصرف وجود داشت و در تهران واحدهای کمتر از ۷۵ متر به عنوان بخشی از الگوی مصرف
مورد توجه قرار گرفتند. بنابراین توجه به واحدهای کوچک‌متراژ موضوع جدیدی نیست و باید متناسب با شرایط امروز دوباره بررسی شود.

معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین تاکید کرد: اگر نیاز و توانایی خانوارها در طراحی پروژه‌ها مورد توجه قرار گیرد، می‌توان واحدهای متنوعی متناسب با گروه‌های مختلف ساخت و حتی در پروژه‌های مسکن ملی نیز در کنار واحدهای کوچک‌تر، واحدهای بزرگ‌تر احداث کرد تا خانوارها بر اساس نیاز و توان مالی خود انتخاب کنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه توسعه مسکن نیازمند مدل‌های جدید برای مشارکت بخش خصوصی است، گفت: باید با ایجاد مشوق‌های لازم، زمینه ورود سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان به پروژه‌های مسکن، به‌ویژه مسکن استیجاری، فراهم شود.

طاهرخانی همچنین یکی از مشکلات سال‌های گذشته را آغاز پروژه‌هایی دانست که از ابتدا توجیه اقتصادی مناسبی نداشته‌اند و افزود: اگر یک پروژه از نظر اقتصادی قابل توجیه نباشد، طبیعی است که بخش خصوصی از ورود به آن استقبال نکند.