به گزارش اکو اقتصاد، بررسی تحولات اخیر بازار مسکن تهران نشان می‌دهد که اگرچه قیمت‌های ریالی طی ماه‌های گذشته روندی صعودی داشته‌اند، اما در مقیاس دلاری، ارزش هر مترمربع مسکن همچنان در محدوده‌ای قرار دارد که در مقایسه با سال‌های گذشته یکی از سطوح پایین محسوب می‌شود. این وضعیت، توجه تحلیلگران و سرمایه‌گذاران را به خود جلب کرده و این پرسش را مطرح کرده است که آیا بازار مسکن در نقطه‌ای قرار دارد که بتوان آن را فرصت سرمایه‌گذاری تلقی کرد یا خیر.

بر اساس داده‌های منتشرشده، شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های عرضه‌شده در فایل‌های فروش تهران، که از سوی «دنیای اقتصاد» رصد می‌شود، از محدوده حدود ۸۴ در ابتدای دوره مورد بررسی به سطح ۱۳۳ در بهمن‌ماه رسیده است. این شاخص که مبنای آن قیمت پیشنهادی فروشندگان به ازای هر مترمربع و با واحد پنج میلیون تومان تعریف شده، نشان‌دهنده رشد قابل توجه قیمت‌های اسمی در طول این بازه زمانی است. در این مسیر، اگرچه مقاطعی از اصلاح یا ثبات نسبی نیز مشاهده شده، اما روند کلی صعودی بوده و در ماه‌های اخیر شتاب بیشتری به خود گرفته است.

با این حال، نکته مهم این است که رشد ریالی قیمت‌ها همزمان با نوسانات نرخ ارز رخ داده است. افزایش نرخ ارز باعث شده که حتی با وجود رشد قیمت‌های اسمی مسکن، ارزش دلاری آن به اندازه دوره‌های رونق گذشته افزایش نیابد. به بیان دیگر، اگر قیمت مسکن به دلار محاسبه شود، هنوز فاصله محسوسی با سقف‌های تاریخی خود دارد. این موضوع یکی از دلایلی است که برخی کارشناسان معتقدند بازار مسکن از منظر دلاری هنوز به محدوده‌های اشباع نرسیده و ظرفیت رشد در بلندمدت را حفظ کرده است.

تجربه دوره‌های گذشته در بازارهای دارایی، از جمله بازار مسکن، نشان می‌دهد که رکودها و دوره‌های افت نسبی ارزش واقعی، معمولاً پایدار نمی‌مانند. در شرایطی که تغییرات ساختاری عمیقی در اقتصاد رخ ندهد، قیمت دارایی‌ها در بلندمدت تمایل دارند به میانگین‌های تاریخی خود بازگردند. این بازگشت می‌تواند ناشی از افزایش تقاضا، رشد نقدینگی، تورم عمومی یا کاهش عرضه باشد. به همین دلیل، برخی سرمایه‌گذاران تلاش می‌کنند در دوره‌هایی که ارزش دلاری دارایی‌ها پایین‌تر است، اقدام به خرید کنند تا در صورت بازگشت قیمت‌ها به سطوح بالاتر، از افزایش ارزش سرمایه خود بهره‌مند شوند.

با این حال، ورود به بازار مسکن در شرایط فعلی با ملاحظات و ریسک‌هایی نیز همراه است. نقدشوندگی پایین‌تر نسبت به برخی بازارهای مالی، نیاز به سرمایه اولیه بالا، و وابستگی به شرایط کلان اقتصادی از جمله عواملی هستند که باید مورد توجه قرار گیرند. همچنین، زمان‌بندی بازگشت بازار به سطوح بالاتر قابل پیش‌بینی دقیق نیست و ممکن است این فرآیند ماه‌ها یا حتی سال‌ها طول بکشد.

در چنین شرایطی، برای افرادی که سرمایه کافی برای خرید مستقیم ملک ندارند، ابزارهای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم می‌توانند گزینه‌ای جایگزین باشند. یکی از این ابزارها، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) هستند که به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهند تا با سرمایه کمتر، در بازار مسکن مشارکت کنند. این صندوق‌ها منابع مالی سرمایه‌گذاران را جمع‌آوری کرده و در دارایی‌های ملکی سرمایه‌گذاری می‌کنند و بازدهی حاصل از افزایش ارزش یا درآمد اجاره را میان دارندگان واحدهای صندوق توزیع می‌کنند.

در این میان، صندوق املاک و مستغلات «کاخ» که به‌تازگی وارد مرحله پذیره‌نویسی شده، به عنوان یکی از گزینه‌های جدید در این حوزه مطرح شده است. این صندوق قصد دارد منابع جذب‌شده را برای خرید املاک در شرایط فعلی بازار استفاده کند؛ شرایطی که از منظر برخی تحلیلگران، به دلیل پایین بودن ارزش دلاری، می‌تواند فرصت مناسبی برای خرید دارایی‌های ملکی باشد. در صورت تحقق این فرض، افزایش ارزش املاک در آینده می‌تواند به رشد ارزش واحدهای این صندوق منجر شود.

با این حال، همانند هر ابزار سرمایه‌گذاری دیگر، تصمیم‌گیری برای ورود به چنین صندوق‌هایی نیازمند بررسی دقیق است. سرمایه‌گذاران باید امیدنامه صندوق، استراتژی سرمایه‌گذاری، ترکیب دارایی‌ها، هزینه‌ها و ریسک‌های مرتبط را به دقت مطالعه کنند. همچنین، باید توجه داشت که بازدهی گذشته یا پیش‌بینی‌ها تضمینی برای عملکرد آینده نیست.

 بازار مسکن تهران در شرایطی قرار دارد که از یک سو قیمت‌های ریالی آن روندی افزایشی را تجربه کرده و از سوی دیگر، ارزش دلاری آن همچنان در سطوح نسبتاً پایین قرار دارد. این ترکیب، تصویری پیچیده از بازار ارائه می‌دهد که هم می‌تواند فرصت‌هایی برای سرمایه‌گذاری فراهم کند و هم نیازمند احتیاط و تحلیل دقیق است. انتخاب میان خرید مستقیم ملک یا استفاده از ابزارهای مالی مانند صندوق‌های املاک، به میزان سرمایه، افق زمانی سرمایه‌گذاری و تحمل ریسک هر فرد بستگی دارد.